임대주택에 처음 들어가면 짐을 정리하는 일만으로도 바쁘지만, 입주 당시 집 상태를 기록하는 일도 놓치지 않아야 합니다. 벽의 작은 파손이나 누수 흔적, 작동하지 않는 조명처럼 처음부터 있던 문제가 퇴거 때 새로 생긴 손상으로 오해될 수 있기 때문입니다. 2026년 9월 7일 기준 공식 자료는 임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 보관하고, 하자나 보수가 필요한 부분을 계약서에 적으며 휴대전화로 촬영하는 방법을 안내합니다. 다만 촬영 시점, 보관기간, 기록 양식이 일률적으로 정해졌다고 확인된 것은 아니므로 계약서 특약과 당사자 간 합의도 함께 확인해야 합니다. 아래 내용은 공식적으로 확인된 사항과 실무상 권장되는 기록 방법을 구분해 설명합니다.
입주·퇴거 때 남길 자료와 확인할 내용
| 항목 | 확인 내용 | 내가 확인할 것 |
|---|---|---|
| 주택임대차계약서 | 중개를 통해 계약했다면 계약 후 주택임대차계약서를 받아 보관해야 합니다. 하자나 보수가 필요한 부분은 계약서에 명기하는 방법이 안내되어 있습니다. | 하자, 수리 책임, 수리 예정일, 면책 또는 원상회복 관련 약정이 구체적으로 적혀 있는지 확인합니다. |
| 중개대상물 확인·설명서 | 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등을 확인·설명한 내용을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하는 문서입니다. | 시설 상태와 파손 여부가 실제 집 상태와 일치하는지 현장에서 대조합니다. |
| 공제증서 | 중개를 통한 임대차계약 후 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서와 함께 받아 보관해야 하는 자료로 안내되어 있습니다. | 계약서류와 함께 보관하고, 누락된 자료가 없는지 확인합니다. |
| 하자 사진·영상 | 하자나 보수가 필요한 부분을 휴대전화로 촬영하는 방법이 공식 자료에서 추천됩니다. | 하자의 위치와 상태가 식별되도록 촬영하고 사진 번호를 통지 내용과 연결합니다. |
| 계량기 기록 | 검증 자료의 독자 행동 지침은 전기·가스·수도 계량기 숫자와 위치를 촬영하고 촬영일과 호실을 기록하도록 제시합니다. | 입주 때와 퇴거 때 같은 계량기의 숫자와 위치를 각각 남깁니다. |
| 하자 통지 기록 | 발견한 하자를 사진 번호와 연결해 위치·상태·작동 여부·수리 책임·수리 예정일을 임대인 또는 중개인에게 문자나 전자우편 등으로 통지하고 답변을 보관하는 방법이 제시됩니다. | 구두 전달만 하지 말고 보낸 내용과 답변을 함께 저장합니다. |
| 퇴거 인수인계 기록 | 퇴거 때 입주 기록과 같은 순서로 시설을 다시 촬영하고, 열쇠·출입카드·리모컨·비품 반환 내역과 최종 계량기 수치를 남기는 방법이 제시됩니다. | 반환한 물품의 종류와 수량, 반환일, 최종 계량기 수치를 기록합니다. |
1. 먼저 알아둘 기준과 자료의 성격
이 글의 기준일은 2026년 9월 7일입니다. 공식 자료로 확인된 핵심은 계약서류를 받아 보관하고, 하자나 보수가 필요한 부분을 계약서에 적으며, 휴대전화로 상태를 촬영해 두는 것입니다. 중개를 통해 계약했다면 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서 및 공제증서를 보관해야 합니다.
반면 사진과 영상을 언제 찍어야 하는지, 얼마 동안 보관해야 하는지, 어떤 정해진 양식으로 기록해야 하는지는 일률적인 기준이 확인되지 않았습니다. 따라서 아래의 촬영 순서와 파일 정리 방식은 공식 의무 목록이 아니라 기록을 비교하기 쉽게 만들기 위한 일반적인 권장사항입니다.
2. 입주 전 계약서류를 한 번에 정리하기
중개를 통해 계약했다면 계약 직후 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 한 묶음으로 보관합니다. 중개대상물 확인·설명서는 주택의 상태·입지·권리관계 등을 확인하고 설명한 내용을 서면으로 작성한 문서이므로, 실제 집을 확인할 때 참고 자료로 사용할 수 있습니다.
다만 서류에 시설 상태가 적혀 있다는 이유만으로 실제 상태 확인을 생략해서는 안 됩니다. 확인·설명서의 기재 내용과 현장에서 발견한 하자가 다르면 별도의 사진·영상과 서면 통지를 남겨야 합니다. 수리 책임, 면책, 원상회복에 관한 약정은 구두 설명에 의존하지 말고 계약서 특약에 구체적으로 적는 것이 권장됩니다.
3. 입주 당일 촬영할 시설과 방법
입주 당일에는 벽·바닥·천장·창호·문·수납장을 확인합니다. 이어 욕실·주방·보일러·에어컨·가스레인지·조명·콘센트도 살펴봅니다. 누수, 곰팡이, 파손처럼 눈에 보이는 문제뿐 아니라 각 시설의 작동 여부도 기록 대상에 포함하는 것이 좋습니다.
촬영은 넓은 범위에서 위치를 알 수 있는 장면과 하자를 가까이 보여 주는 장면을 함께 남기는 방식이 실용적입니다. 예를 들어 벽의 얼룩을 찍을 때 방 전체에서 어느 벽인지 확인되는 사진과 얼룩의 상태를 자세히 보여 주는 사진을 나누어 남길 수 있습니다. 사진 번호를 붙이고 위치를 별도 기록표에 적으면 나중에 통지 내용과 연결하기 쉽습니다.
영상은 시설의 작동 여부나 상태를 연속적으로 보여 주고 싶을 때 활용할 수 있습니다. 다만 사진과 영상 촬영 자체가 모든 보증금 분쟁의 결론을 보장하는 것은 아닙니다. 계약서, 특약, 수리 요청, 영수증, 인수인계 자료를 함께 보관해야 합니다.
4. 계량기 숫자와 위치를 남기는 방법
입주 당일 전기·가스·수도 계량기의 숫자와 계량기 위치를 촬영합니다. 숫자만 찍으면 여러 계량기 중 어느 것인지 혼동될 수 있으므로, 위치가 확인되는 장면도 함께 남기는 것이 권장됩니다. 촬영일과 호실은 파일명이나 별도 기록표에 적습니다.
퇴거 때도 같은 계량기를 같은 방식으로 촬영합니다. 입주 기록과 퇴거 기록을 비교하기 쉽도록 전기·가스·수도 순서와 기록 항목을 일정하게 유지하면 좋습니다. 계량기 기록은 시설 상태 사진과 별도로 정리해도 되지만, 어느 호실의 언제 기록인지 알 수 있어야 합니다.
5. 하자를 발견하면 사진과 서면 통지를 연결하기
하자를 발견했다면 먼저 사진 번호를 정합니다. 그다음 위치, 상태, 작동 여부, 수리 책임, 수리 예정일을 포함해 임대인 또는 중개인에게 문자·전자우편 등으로 통지합니다. 공식 자료의 취지는 하자의 존재만 알리는 데 그치지 않고, 이후 책임 소재를 확인할 수 있도록 계약서와 기록을 남기는 데 있습니다.
통지문에는 사진 번호를 함께 적는 것이 좋습니다. 예를 들어 ‘사진 003, 거실 창가 아래 벽면, 얼룩과 벽지 손상 확인, 창호 작동 여부는 정상, 수리 책임과 예정일 확인 요청’처럼 작성할 수 있습니다. 이 문장은 자료에 제시된 기록 항목을 쉽게 정리한 예시이며, 실제 책임이나 수리 결과를 미리 단정하는 내용은 아닙니다.
상대방의 답변도 삭제하지 말고 보관합니다. 답변에서 수리 여부나 책임에 관한 내용이 언급되면 해당 메시지를 사진과 계약서 특약에 연결해 저장합니다. 수리가 이루어졌다면 수리 후 상태도 다시 촬영하고 관련 영수증이나 요청 기록이 있다면 함께 보관하는 것이 좋습니다.
6. 퇴거 때 입주 기록과 같은 순서로 비교하기
퇴거 시에는 입주 당일 촬영한 순서를 그대로 따라가며 시설을 다시 확인합니다. 벽·바닥·천장부터 창호·문·수납장, 욕실·주방, 주요 설비 순서로 촬영하면 누락을 줄이고 입주 상태와 퇴거 상태를 비교하기 쉽습니다.
퇴거 기록에는 시설 사진만 포함하지 않습니다. 열쇠·출입카드·리모컨·비품의 반환 내역과 최종 계량기 수치를 함께 남깁니다. 무엇을 반환했는지, 언제 반환했는지, 상대방에게 전달했는지 확인할 수 있도록 인수인계 기록을 작성하는 것이 권장됩니다.
원상회복 범위는 임대차계약의 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인이 변경한 부분 등 구체적인 사정을 바탕으로 판단될 수 있습니다. 따라서 입주 당시 상태를 보여 주는 사진과 계약서 특약은 퇴거 시 비교 자료가 될 수 있지만, 사진만으로 원상회복 범위가 자동으로 결정된다고 볼 수는 없습니다.
7. 파일과 서류를 찾기 쉽게 보관하기
파일명에는 촬영일, 호실, 장소 또는 물품, 사진 번호를 넣는 방식이 실용적입니다. 예를 들어 ‘촬영일_호실_거실벽_003’처럼 일정한 규칙을 사용하면 여러 달 뒤에도 사진의 내용을 파악하기 쉽습니다. 이 방식은 권장 정리법이며 법령상 정해진 파일명은 아닙니다.
계약서류, 사진·영상, 하자 통지와 답변, 수리 관련 자료, 퇴거 인수인계 기록을 서로 연결해 보관합니다. 날짜와 호실이 빠지면 같은 주택의 여러 기록을 구분하기 어려울 수 있으므로, 파일명이나 별도 기록표에 이를 적습니다.
보관기간은 검증 자료에서 일률적으로 정해진 기준을 확인할 수 없으므로 계약서와 당사자 합의 내용을 먼저 확인합니다. 중요한 자료는 한 곳에만 두지 않고, 계약서와 사진·통지·인수인계 기록이 함께 남아 있는지 점검하는 것이 일반적인 권장사항입니다.
8. 기록할 때 특히 조심할 점
중개대상물 확인·설명서에 시설 상태가 기재되어 있어도 실제 하자와 다르면 별도의 사진·영상 및 서면 통지를 남겨야 합니다. 반대로 사진을 남겼다는 사실만으로 모든 책임이 확정되는 것은 아닙니다. 계약서와 특약, 실제 변경 여부, 수리 요청과 답변 등 여러 자료를 함께 살펴야 합니다.
수리 책임이나 원상회복 책임을 표현할 때는 사실과 요청을 구분합니다. ‘누수가 있다’, ‘작동하지 않는다’, ‘수리 책임과 예정일을 확인해 달라’처럼 관찰한 상태와 확인 요청을 적고, 자료에 없는 법적 결론을 단정하지 않는 것이 좋습니다.
입주와 퇴거 때 동일한 항목을 기록하면 비교가 쉬워집니다. 기록을 남기는 목적은 분쟁을 반드시 없애는 것이 아니라, 당시 상태와 통지 과정을 가능한 한 명확하게 보여 주는 데 있습니다.
독자 체크리스트
- 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받아 함께 보관했는가?
- 계약서에 하자나 보수가 필요한 부분이 구체적으로 적혀 있는가?
- 벽·바닥·천장·창호·문·수납장·욕실·주방의 상태를 입주 당일 촬영했는가?
- 보일러·에어컨·가스레인지·조명·콘센트의 상태와 작동 여부를 확인했는가?
- 누수·곰팡이·파손 등 발견한 하자를 사진 번호와 연결해 기록했는가?
- 전기·가스·수도 계량기의 숫자와 위치를 촬영하고 촬영일과 호실을 적었는가?
- 하자의 위치·상태·작동 여부·수리 책임·수리 예정일을 임대인 또는 중개인에게 서면으로 통지했는가?
- 통지 내용과 상대방의 답변을 함께 보관했는가?
- 퇴거 때 입주 기록과 같은 순서로 시설을 다시 촬영했는가?
- 열쇠·출입카드·리모컨·비품 반환 내역과 최종 계량기 수치를 인수인계 기록에 남겼는가?
지금 확인할 일
- 입주 당일 날짜가 확인되는 사진·영상으로 벽·바닥·천장·창호·문·수납장·욕실·주방·보일러·에어컨·가스레인지·조명·콘센트와 누수·곰팡이·파손 상태를 촬영한다.
- 전기·가스·수도 계량기 숫자와 계량기 위치를 촬영하고, 촬영일 및 호실을 파일명이나 별도 기록표에 적는다.
- 발견한 하자는 사진 번호와 연결해 ‘위치·상태·작동 여부·수리 책임·수리 예정일’을 임대인 또는 중개인에게 문자·전자우편 등으로 통지하고 답변을 보관한다.
- 퇴거 시 입주 기록과 같은 순서로 시설을 다시 촬영하고, 열쇠·출입카드·리모컨·비품의 반환 내역과 최종 계량기 수치를 인수인계 기록으로 남긴다.
주의사항과 실용 팁
- 중개대상물 확인·설명서에 시설 상태가 기재되어 있더라도 실제 하자와 다르면 별도 사진·영상 및 서면 통지를 남기고, 수리·면책·원상회복 약정은 계약서 특약에 구체적으로 적어야 한다.
- 사진 촬영·보관 자체가 모든 보증금 분쟁의 결론을 보장하는 것은 아니며, 임대차계약서·특약·수리 요청·영수증·인수인계 자료를 함께 보관해야 한다.
- 사진을 찍을 때는 먼저 위치가 보이는 장면을 남기고, 다음에 하자 부분을 가까이 촬영하면 사진만 보고도 장소를 파악하기 쉽습니다.
- 파일명이나 별도 기록표에 촬영일, 호실, 위치, 사진 번호를 일정한 형식으로 적으세요.
- 하자 통지에는 사진 번호를 넣어 메시지와 사진이 서로 연결되도록 하세요.
- 입주와 퇴거의 촬영 순서를 같게 유지하면 두 시점의 상태를 비교하기 쉽습니다.
- 구두로 수리 요청을 했다면 같은 내용을 문자나 전자우편 등으로 다시 남기고 답변을 보관하세요.
- 계약서류와 사진·영상·통지·수리 자료·인수인계 기록을 하나의 자료 묶음으로 관리하세요.
- 수리·면책·원상회복에 관한 약정은 계약서 특약에 구체적으로 적혀 있는지 확인하세요.
자주 묻는 질문
중개대상물 확인·설명서에 하자가 적혀 있으면 별도 사진을 찍지 않아도 되나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 공식 안내는 하자나 보수가 필요한 부분을 계약서에 명기하고 휴대전화로 촬영하는 방법을 추천합니다. 확인·설명서의 내용과 실제 하자가 다르면 별도 사진·영상과 서면 통지를 남기는 것이 권장됩니다.
입주 때 하자를 발견하면 무엇을 함께 기록해야 하나요?
하자의 위치와 상태, 작동 여부를 사진 번호와 연결하고, 수리 책임과 수리 예정일을 임대인 또는 중개인에게 문자·전자우편 등으로 통지한 뒤 답변을 보관하는 방법이 제시되어 있습니다.
사진만 있으면 퇴거 때 원상회복 책임이 자동으로 정해지나요?
아닙니다. 원상회복 범위는 임대차계약의 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인이 변경한 부분 등 구체적인 사정을 바탕으로 판단될 수 있습니다. 사진은 입주 당시 상태와 퇴거 당시 상태를 비교하는 자료 중 하나이며, 계약서·특약과 함께 보관해야 합니다.
사진과 영상을 얼마나 오래 보관해야 하나요?
검증 자료에서는 사진·영상의 보관기간이 일률적으로 정해졌다는 기준을 확인할 수 없습니다. 따라서 계약서 특약과 임대인·임차인의 합의 내용을 확인하고, 계약서·수리 요청·영수증·인수인계 자료와 함께 보관하는 것이 권장됩니다.
퇴거 때는 어떤 내용을 남겨야 하나요?
입주 기록과 같은 순서로 시설을 다시 촬영하고, 열쇠·출입카드·리모컨·비품의 반환 내역과 최종 전기·가스·수도 계량기 수치를 인수인계 기록으로 남기는 방법이 제시되어 있습니다.
공식 출처
- 국토교통부·법무부 주택임대차보호법 해설집중개를 통한 임대차계약 후 주택임대차계약서·중개대상물 확인설명서·공제증서를 보관하고, 하자나 보수가 필요한 부분은 계약서에 명기하며 휴대전화 촬영을 권장한다.
- 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 계약 도움말임대차계약 절차에서 중개대상물 확인서를 작성하고, 임대차계약 관련 확인·설명 문서를 계약 과정에서 다룬다는 내용을 확인할 수 있다.
- 국토교통부 정책Q&A — 공인중개업무 시 중개대상물 확인·설명서 작성 관련 Q&A중개대상물의 상태 등을 확인·설명한 사항을 서면인 중개대상물 확인·설명서로 작성해 거래당사자에게 교부해야 하며, 내부 시설물 상태와 파손 여부 기재에 관한 설명이 제시되어 있다.
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 종전 임차인이 설치한 가건물도 임차인의 원상회복 의무에 따라 철거해야 하나요?원상회복 의무와 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인에 의한 현상 변경 여부 등을 구체적으로 살펴 판단한다는 취지의 판례 설명을 확인할 수 있다.
2026-09-07 기준으로 확인했습니다. 조건과 일정은 바뀔 수 있으므로 신청·구매·정비 전 공식 페이지를 다시 확인하세요.
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