임대주택에 처음 들어가는 날, 설레는 마음에 시설 상태를 꼼꼼히 확인하지 않고 짐부터 푸는 경우가 많습니다. 그러나 퇴거할 때 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 분쟁의 상당수는 바로 이 '입주 당일 기록 부재'에서 시작됩니다. 입주 전 파손이었는지, 임차인이 만든 파손인지를 증명할 자료가 없으면 법적으로 불리한 위치에 놓이게 됩니다. 이 글은 공인중개사법, 민법, 대법원 판례를 바탕으로, 집을 처음 관리하는 분도 바로 실천할 수 있는 단계별 시설 기록 방법을 안내합니다. 기준일은 2026년 8월 25일입니다.
임대주택 시설 상태 기록 핵심 항목별 법적 근거·확인 방법·주의사항 비교표
| 항목 | 확인 내용 | 내가 확인할 것 |
|---|---|---|
| 중개대상물 확인·설명서 수령 | 공인중개사법 제25조 제1항 및 시행령 제21조 제1항에 따라 개업공인중개사는 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설 상태를 포함한 확인·설명서를 거래당사자에게 반드시 발급해야 하며, 원본·사본·전자문서를 3년간 보존해야 함 | 계약 당일 확인·설명서를 직접 교부받았는지 확인하고, 받지 못했다면 즉시 요청한다 |
| 입주 당일 사진·동영상 촬영 | 원상회복 범위는 계약 내용·임대 당시 상태·변경 내용을 종합 고려해 개별 판단(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142)하므로, 입주 시 상태 증거가 분쟁의 핵심 자료가 됨 | 날짜 메타데이터가 포함된 사진·동영상을 촬영하고 임대인과 공유·보관한다 |
| 표준계약서 특약 기재 | 법무부 홈페이지에서 제공하는 주택임대차표준계약서의 시설물 현황 항목을 계약서 특약 또는 별지에 직접 기재하고 쌍방 서명하면 향후 분쟁 시 유력한 증거가 됨 | 법무부 홈페이지에서 최신 표준계약서를 내려받아 시설 현황란을 빠짐없이 작성했는지 확인한다 |
| 임대차 기간 중 수선 요청 기록 | 임차인은 수선이 필요한 경우 즉시 임대인에게 통지할 의무가 있으며(민법 제634조), 대규모 수선(대수선·기본 설비 교체 등)은 특약 유무와 관계없이 원칙적으로 임대인이 부담(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692) | 수리 요청은 문자·이메일 등 기록이 남는 방법으로 하고 임대인의 답변도 함께 보관한다 |
| 퇴거 시 시설 상태 확인서 작성 | 임대인의 손해배상청구 및 비용상환청구는 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 하므로(민법 제654조 준용 제617조), 퇴거 당일 쌍방이 서명한 확인서를 작성해 두면 이후 분쟁을 예방할 수 있음 | 퇴거 당일 임대인과 함께 현장을 확인하고 시설 상태 확인서를 쌍방 서명 후 각자 1부씩 보관한다 |
| 원상회복 의무 범위 인식 | 임차인은 민법 제615조·제654조에 따라 임차주택을 원래 상태로 회복하여 반환할 의무를 지나, 그 범위는 계약 당시 상태·사용 방법·변경 내용 등을 종합해 법원이 개별 판단함 | 계약서에 원상회복 범위를 구체적으로 특약으로 기재하고, 입주 전 파손 부위는 반드시 별도 기록한다 |
| 전월세신고제 준수 | 전월세신고제 계도기간은 2025년 5월 31일에 종료되었으며, 이후 미신고 시 과태료가 부과될 수 있음 | 임대차계약 체결 후 법정 기한 내 신고 여부를 확인한다 |
왜 '입주 첫날 기록'이 가장 중요한가 — 원상회복 의무와 증거의 관계
임대주택 분쟁에서 가장 자주 등장하는 문제는 '이 파손이 입주 전부터 있었던 것인가, 아니면 임차인이 만든 것인가'입니다. 임차인은 민법 제615조·제654조에 따라 임대차 종료 시 임차주택을 원래 상태로 회복하여 반환할 원상회복 의무를 집니다. 이 의무는 매우 광범위하게 들리지만, 법원은 그 범위를 획일적으로 정하지 않습니다.
대법원은 2019년 8월 30일 선고한 2017다268142 판결에서 '원상회복 의무의 범위는 임대 당시 목적물 상태, 수리·변경 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다'고 명시했습니다. 즉 입주 당시 이미 벽지가 일부 훼손되어 있었다면, 그 부분은 임차인의 원상회복 대상이 아닐 수 있습니다. 그러나 이를 증명하려면 입주 당시 상태를 기록한 자료가 반드시 있어야 합니다.
기록이 없으면 임차인은 '원래부터 있었던 파손'을 주장해도 입증하기 어렵습니다. 반대로 임대인도 '임차인이 새로 만든 파손'을 입증하기 어려워집니다. 결국 기록이 없는 상황에서는 분쟁이 길어지고, 어느 한쪽이 불합리한 손해를 입는 경우가 생깁니다. 처음 집을 관리하는 분일수록 이 첫 기록의 중요성을 미리 알아두어야 합니다.
중개대상물 확인·설명서 — 계약 당일 반드시 받아야 할 서류
공인중개사법 제25조 제1항 및 시행령 제21조 제1항에 따라, 임대차계약을 중개한 개업공인중개사는 거래당사자에게 중개대상물 확인·설명서를 반드시 발급해야 합니다. 이 서류에는 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설물의 상태가 포함되어 있습니다. 공인중개사는 이 서류의 원본·사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다.
이 서류는 단순한 형식 서류가 아닙니다. 계약 시점을 기준으로 시설 상태를 공식적으로 확인한 문서이므로, 퇴거 시 분쟁에서 중요한 기준점이 됩니다. 공인중개사가 성실하고 정확하게 확인·설명하지 않거나, 근거 자료를 제시하지 않은 경우에는 공인중개사법 제51조 제2항에 따라 500만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다.
중요한 점은, 이 서류는 '계약 시점' 기준이라는 사실입니다. 입주 후 발생하는 시설 변화는 이 서류에 반영되지 않습니다. 따라서 확인·설명서를 받은 것으로 끝내지 말고, 입주 당일 직접 현장에서 각 항목을 대조 확인하고 추가로 사진을 촬영해야 합니다. 계약 당일 서류를 교부받지 못했다면, 즉시 공인중개사에게 요청하는 것이 권리입니다.
입주 당일 시설 기록 방법 — 사진·동영상부터 서명까지 단계별 실천법
입주 당일 가장 먼저 해야 할 일은 중개대상물 확인·설명서의 시설 항목과 실제 현장을 하나씩 대조하는 것입니다. 수도·전기·가스·소방·배수·승강기 등 주요 시설을 직접 작동해 보고, 파손·오염·노후화 부위가 있다면 빠짐없이 기록합니다.
사진과 동영상은 날짜 메타데이터가 자동으로 기록되는 스마트폰 카메라로 촬영하는 것이 좋습니다. 촬영 후에는 날짜 메타데이터가 포함된 상태로 보관해야 합니다. 파일을 수정하거나 편집하면 메타데이터가 변경될 수 있으므로 원본 파일을 별도 보관합니다. 촬영한 자료는 임대인에게도 공유하여, 임대인이 '그런 파손을 확인한 적 없다'고 주장하는 상황을 예방합니다.
법무부 홈페이지에서 제공하는 최신 주택임대차표준계약서를 내려받아 시설물 현황 항목을 계약서 특약 또는 별지에 직접 기재하고, 임대인과 함께 서명하는 것도 매우 효과적인 방법입니다. 이렇게 하면 구두 합의보다 훨씬 강력한 증거력을 갖게 됩니다. 별지 형태로 '입주 시 시설 상태 확인서'를 자체적으로 작성하고 쌍방 서명하는 방법도 활용할 수 있습니다.
임대차 기간 중 관리 의무 — 임차인과 임대인의 역할 구분
임차인은 민법 제610조·제654조에 따라 계약 내용과 주택의 성질에 맞는 방식으로 사용하고 수익해야 합니다. 또한 민법 제374조에 따라 임대차 기간 동안 '선량한 관리자의 주의'로 임차주택을 보존해야 합니다. 이는 자기 물건을 관리할 때보다 더 높은 수준의 주의를 기울여야 함을 의미합니다.
반면 임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 임대차 기간 중 주택을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지해야 할 수선의무를 집니다. 특히 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선이나 기본 설비 교체 등 대규모 수선은, 계약서에 별도 특약이 있더라도 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692). 예를 들어 배관 전체 교체나 지붕 방수 공사 같은 대규모 공사가 이에 해당합니다.
임차인은 수선이 필요한 상황이 발생하면 민법 제634조에 따라 즉시 임대인에게 통지해야 합니다. 통지를 게을리하여 손해가 커진 경우, 임차인이 그 책임 일부를 질 수 있습니다. 수리 요청은 반드시 문자·이메일 등 기록이 남는 방법으로 하고, 임대인의 답변도 함께 저장해 두어야 합니다. '구두로 말했다'는 주장은 분쟁 시 입증하기 어렵습니다.
퇴거 시 절차 — 비교 촬영, 확인서 서명, 보증금 분쟁 예방
퇴거일이 다가오면, 입주 당일 촬영했던 사진·동영상과 동일한 위치·각도로 재촬영합니다. 두 시점의 사진을 나란히 놓으면 어떤 부분이 새로 파손되었는지, 또는 변화가 없는지를 명확히 비교할 수 있습니다. 이 비교 자료가 원상회복 범위를 결정하는 핵심 증거가 됩니다.
퇴거 당일에는 임대인과 함께 현장을 직접 확인하는 과정이 꼭 필요합니다. 구두로 '이상 없다'고 했더라도, 이후 임대인이 이를 부인하면 분쟁이 생길 수 있습니다. 자체적으로 작성한 '시설 상태 확인서'에 확인 날짜, 확인 항목, 쌍방 서명을 받아 각자 1부씩 보관하는 것이 안전합니다.
임대인의 손해배상청구 및 비용상환청구는 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다(민법 제654조 준용 제617조). 이 기간이 지나면 임대인은 원칙적으로 관련 청구를 할 수 없게 됩니다. 따라서 임차인 입장에서는 퇴거 당일 확인서를 작성해 두면 이후 6개월의 불안한 대기 기간을 훨씬 안전하게 보낼 수 있습니다. 보증금 반환이 지연되는 경우에는 별도의 법적 절차를 검토할 수 있으나, 이는 개별 상황에 따라 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.
처음 집을 관리하는 분이 가장 많이 놓치는 실수와 예방법
첫 번째로 많은 실수는 '나중에 찍어야지' 하고 입주 당일 사진 촬영을 미루는 것입니다. 짐을 풀기 시작하면 이미 방 안의 상태가 바뀌고, 날짜도 달라집니다. 입주 당일, 짐을 들여오기 전에 빈 상태에서 촬영하는 것이 원칙입니다.
두 번째 실수는 공인중개사의 확인·설명서를 받고 '이걸로 충분하다'고 생각하는 것입니다. 이 서류는 계약 시점 기준이며, 실제 입주 당일 현장 상태와 다를 수 있습니다. 계약 후 입주일까지 시간 차이가 있다면, 그 사이에 시설 상태가 변할 수도 있으므로 반드시 현장에서 직접 대조 확인해야 합니다.
세 번째 실수는 임대차 기간 중 생긴 작은 파손을 임대인에게 알리지 않고 방치하는 것입니다. 작은 문제가 커지면 수선 비용도 늘어나고, 임차인이 통지 의무를 이행하지 않은 책임까지 더해질 수 있습니다. 불편하더라도 즉시 기록을 남기고 임대인에게 알리는 습관을 들이는 것이 장기적으로 훨씬 유리합니다.
독자 체크리스트
- 입주 당일 짐을 들여오기 전, 빈 상태에서 수도·전기·가스·소방·배수·승강기 등 시설물을 직접 작동해 보고 이상 유무를 확인했다
- 파손·오염·노후화 부위를 날짜 메타데이터가 포함된 사진·동영상으로 촬영하고, 임대인과 공유하여 쌍방이 확인했다
- 계약 당일 공인중개사로부터 중개대상물 확인·설명서(수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설 항목 포함)를 교부받았다
- 법무부 홈페이지에서 최신 주택임대차표준계약서를 내려받아 시설물 현황 항목을 계약서 특약 또는 별지에 기재하고 임대인과 함께 서명했다
- 임대차 기간 중 수선이 필요한 경우, 문자·이메일 등 기록이 남는 방법으로 임대인에게 즉시 통지하고 답변을 보관했다
- 퇴거 당일 입주 당시와 동일한 위치·각도로 재촬영하고, 임대인과 현장 확인 후 시설 상태 확인서를 쌍방 서명하여 각자 1부씩 보관했다
- 전월세신고제 계도기간(2025년 5월 31일 종료) 이후 임대차계약 체결 시 법정 기한 내 신고를 완료했다
- 촬영한 사진·동영상 원본 파일을 편집하지 않은 상태로 별도 저장하여 날짜 메타데이터가 유지되도록 보관했다
지금 확인할 일
- 입주 당일 수도·전기·가스·소방·배수·승강기 등 각 시설물 상태를 중개대상물 확인·설명서 항목과 대조하고, 파손·오염 부위를 날짜가 기록된 사진·동영상으로 촬영하여 임대인과 공유·보관한다.
- 법무부 홈페이지(https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do)에서 최신 주택임대차표준계약서를 내려받아 시설물 현황 항목을 계약서 특약 또는 별지에 직접 기재하고, 임대인과 함께 서명한다.
- 임대차 기간 중 임차주택의 수선이 필요한 때에는 즉시 임대인에게 통지하고(「민법」 제634조), 수리 요청 내용과 임대인의 답변을 문자·이메일 등으로 기록으로 남긴다.
- 퇴거 시에는 동일한 항목과 위치를 입주 사진과 비교하여 재촬영하고, 임대인과 현장 확인 후 시설 상태 확인서(자체 작성 가능)를 쌍방 서명하여 보증금 반환 분쟁을 예방한다.
주의사항과 실용 팁
- 원상회복 의무의 범위는 법령이 아닌 계약 내용·임대 당시 상태·변경 내용에 따라 법원이 개별 판단하므로(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142), 입주 시 상태를 기록하지 않으면 퇴거 시 분쟁에서 불리해질 수 있다. 사진·동영상 증거는 날짜 메타데이터가 포함된 상태로 보관해야 한다.
- 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서는 계약 시점 기준이며, 입주 후 발생하는 시설 변화는 별도로 기록해야 한다. 공인중개사가 성실·정확하게 확인·설명하지 않거나 근거자료를 미제시한 경우 500만 원 이하의 과태료 대상이 되므로(공인중개사법 제51조 제2항), 교부받지 못했다면 반드시 요청해야 한다.
- 입주 첫날 시설 점검을 할 때는 방별로 영상을 한 번에 쭉 찍는 것이 효율적입니다. 수도꼭지를 틀고, 전등을 켜고 끄고, 문과 창문을 열고 닫는 동작을 영상에 담으면 '작동 여부'까지 함께 기록할 수 있습니다.
- 임대인에게 사진을 공유할 때는 카카오톡·문자 등 날짜가 남는 메신저를 활용하세요. '임대인이 확인했다'는 기록이 함께 남아 향후 분쟁에서 강력한 증거가 됩니다.
- 계약서에 원상회복 범위를 특약으로 구체적으로 기재할 때는 '도배·장판 교체 불요', '기존 파손 목록 별지 첨부' 등 명확한 표현을 쓰는 것이 좋습니다. 모호한 표현은 해석 차이로 분쟁이 생길 수 있습니다.
- 퇴거 시 임대인이 현장 확인에 응하지 않는 경우, 혼자 촬영한 영상이라도 날짜 메타데이터를 유지한 채 보관하고, 임대인에게 '현장 확인을 요청한다'는 내용을 문자로 남겨 두는 것이 중요합니다. 일방적인 요청 거부도 기록의 일부가 됩니다.
- 임대차 기간 중 벽에 못을 박거나 페인트를 칠하는 등 구조 변경을 하고 싶다면, 반드시 임대인의 서면 동의를 받고 해당 내용을 계약서 특약에 기재해 두세요. 임대인 동의 없는 변경은 원상회복 의무 대상이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
입주 전부터 있던 파손도 제가 고쳐야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 대법원은 2019년 8월 30일 선고한 2017다268142 판결에서, 원상회복 의무의 범위는 임대 당시 목적물 상태·수리 변경 내용 등을 종합 고려하여 개별·구체적으로 판단해야 한다고 밝혔습니다. 입주 전부터 존재했던 파손임을 사진·동영상 등으로 증명할 수 있다면, 해당 부분은 원상회복 대상에서 제외될 가능성이 있습니다. 이를 위해 입주 당일 시설 상태를 꼼꼼히 기록하고 임대인과 공유해 두는 것이 매우 중요합니다.
보일러가 고장 났는데 임대인이 수리를 안 해줍니다. 어떻게 해야 하나요?
임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 임대차 기간 중 주택을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지해야 할 수선의무를 집니다. 보일러처럼 기본 설비에 해당하는 경우, 대법원 1994년 12월 9일 선고 94다34692 판결에 따라 이러한 대규모 수선은 계약서에 특약이 없더라도 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다. 수리 요청은 반드시 문자·이메일 등 기록이 남는 방법으로 하고, 임대인의 답변과 함께 보관해 두세요. 임차인은 민법 제634조에 따라 수선이 필요한 경우 즉시 임대인에게 통지할 의무도 있으니 지체 없이 알리는 것이 중요합니다.
퇴거 후 얼마나 지나면 임대인이 손해배상을 청구할 수 없게 되나요?
민법 제654조가 준용하는 제617조에 따라, 임대인의 손해배상청구 및 비용상환청구는 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다. 이 기간이 지나면 원칙적으로 관련 청구를 할 수 없게 됩니다. 그러나 이 기간 동안 분쟁이 생기지 않으려면, 퇴거 당일 임대인과 현장을 함께 확인하고 시설 상태 확인서를 쌍방 서명하여 보관하는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
공인중개사가 중개대상물 확인·설명서를 주지 않으면 어떻게 하나요?
공인중개사법 제25조 제1항 및 시행령 제21조 제1항에 따라, 개업공인중개사는 임대차계약 시 시설 상태가 포함된 중개대상물 확인·설명서를 거래당사자에게 반드시 발급해야 합니다. 공인중개사가 성실·정확하게 확인·설명하지 않거나 근거 자료를 제시하지 않은 경우에는 공인중개사법 제51조 제2항에 따라 500만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다. 계약 당일 서류를 받지 못했다면, 즉시 공인중개사에게 발급을 요청하는 것이 임차인의 정당한 권리입니다.
계약서에 '원상회복 전부 임차인 부담'이라고 특약이 있으면 모든 것을 다 고쳐야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 대법원 2019년 8월 30일 선고 2017다268142 판결에 따르면, 원상회복 범위는 계약 체결 경위·임대 당시 상태·변경 내용 등을 종합 고려하여 개별·구체적으로 판단합니다. 또한 대규모 수선(건물 주요 구성 부분 대수선, 기본 설비 교체 등)은 대법원 1994년 12월 9일 선고 94다34692 판결에 따라 특약 유무와 관계없이 원칙적으로 임대인이 부담합니다. 따라서 특약 문구가 있더라도 모든 상황에 일률적으로 적용되지 않을 수 있으며, 구체적인 사항은 법률 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.
공식 출처
- 찾기쉬운생활법령 — 주택임대차 > 임차인의 권리·의무 (원상회복의무)임차인의 원상회복의무(민법 제615조·제654조) 및 선량한 관리자 주의 보존의무(민법 제374조), 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결에 따른 개별·구체적 원상회복 범위 판단 기준 확인
- 찾기쉬운생활법령 — 공인중개사법 > 중개계약과 공인중개사의 책임 (중개대상물 확인·설명서)공인중개사법 제25조 제1항·시행령 제21조 제1항에 따른 시설물 상태 설명의무 항목(수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등) 및 3년간 서류 보존의무, 미이행 시 500만 원 이하 과태료 확인
- 찾기쉬운생활법령 — 주택임대차 > 임대인의 권리·의무 (수선의무)임대인의 수선의무(민법 제623조), 대수선·기본 설비 교체 등 대규모 수선은 특약 유무와 무관하게 임대인 부담(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692), 손해배상청구 6개월 제척기간(민법 제617조) 확인
2026-08-25 기준으로 확인했습니다. 조건과 일정은 바뀔 수 있으므로 신청·구매·정비 전 공식 페이지를 다시 확인하세요.
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